呼和浩特市房地产开发经营管理办法 - 法规文件 - 呼和浩特市住房和保障和房屋管理局

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呼和浩特市房地产开发经营管理办法

(政府令第38号 1998年12月28日起施行)

 

第一章总则

第一条为加强房地产开发管理,规范房地产开发经营行为,促进房地产业的健康发展,保障房地产开发当事人的合法权益,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条在本市城市规划区范围内从事房地产开发经营,实施房地产开发管理,必须遵守本办法。

第三条本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第四条房地产开发经营应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。严格执行城市规划、土地利用总体规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、台理布局、综合开发、配套建设。

第五条 呼和浩特市房产管理局是本市房地产开发经营的行政主管部门。

市计划委员会、城市规划、土地、环保、建工、物价等部门,按照各自的职责管理有关房地产开发经营工作。

 

第二章房地产开发规划

第六条市房产行政主管部门根据城市总体规划和土地利用总体规划,会同计划、建设、城市规划、环保、土地管理等部门编制本市房地产开发中长期发展规划。

编制房地产开发中长期发展规划,应当坚持旧城改造与新区建设并重,优先开发基础设施薄弱、交通拥挤及危旧房集中的区域。注意改善城市生态环境,保护历史文化遗产,加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。在旧城区进行房地产开发,应当提高人均居住面积和住房成套率。

第七条市房产行政主管部门应当依据房地产开发中长期发展规划,分解制定年度开发计划,报市计划部门审批。

第八条市土地行政主管部门应当根据房地产开发年度计划和用地规模总量指标,会同城市规划、房产等有关部门,安排房地产开发项目用地计划,报经批准后实施。

第九条市房产行政主管部门在房地产开发计划和房地产开发用地计划额度内,确定房地产开发项目。

未经确定的房地产开发项目禁止开发。

第十条城市规划部门应当对房地产开发项目提前提供规划设计条件。

开发项目内的道路、绿地及其他基础设施、配套设施、建筑布局及建筑外型等详细设计方案须征得房产行政主管部门同意后,统一报城市规划部门批准方可开工建设。

 

第三章房地产开发用地

第十一条城市房地产开发用地,必须依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地并经统一出让后,方可用于房地产开发经营。

第十二条房地产开发项目所需土地使用权应采用拍卖、招标或者双方协议出让的方式取得。开发建设经济适用住房、解危解困住宅,确需通过划拨方式取得土地使用权的,经土地管理部门审核后,报市人民政府批准。

第十三条 以拍卖或招标的方式出让国有土地使用权时,参加竞买或投标的房地产开发企业必须具备下列条件:

(一)具有与房地产开发项目相应的等级资格;

(二)具有应付的土地使用权出让金;

(三)具有该开发项目工程建设总投资25%以上的资金。

第十四条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发经营的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

第十五条房地产综合开发需要拆迁的,必须落实拆迁安置房源,妥善安置好被拆迁人;拆迁工作经市人民政府拆迁管理机构批准后,实施统一拆迁。

 

第四章房地产开发企业

第十六条从事房地产开发经营必须依法设立房地产开发企业(以下简称开发企业)。开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的经济组织,包括专营企业、兼营企业和单项开发企业。

开发企业依法享有经营和获得收益的权利,并履行依法经营、依法纳税的义务。

第十七条开发企业根据《中华人民共和国公司法》,登记为有限责任公司或股份有限公司。原有开发企业应按有关规定逐步改建为规范化的公司。法律另有规定的除外。

第十八条设立开发企业应当具备下列条件:

(一)有符合公司法人登记的名称、组织机构和固定办公场所;

(二)专营开发企业注册资本200万元以上,自有流动资金不低于200万元;单项开发企业的注册资本中自有流动资金不低于项目投资总额的30%;兼营开发企业的注册资本不低于5000万元;

(三)有6名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员(其中工程技术负责人应当具备建筑工程专业中级以上职称)和两名以上持有专业证书的专职会计人员;

(四)法律、法规规定的其他条件。

 

第十九条设立开发企业应当按下列程序办理:

(一)工商行政管理部门核定企业名称;

(二)市房产行政主管部门进行资质审查,并颁发《房地产开发企业资质证书》;

(三)持《房地产开发企业资质证书》到工商行政管理部门注册登记;

(四)持营业执照到登记机关所在地的房产行政主管部门备案。

资格审查时,开发企业应当提交以下文件:

(一)企业名称预先核准书;

(二)申请从事房地产开发资质报告;

(三)公司章程;

(四)公司财务管理制度;

(五)法定验资机构出具的验资证明;

(六)公司法定代表人的任职文件及个人资料;

(七)固定办公场所的证明材料;

(八)经济、技术专业人员的资格、任职文件及其聘用合同;

(九)主管部门规定的其他文件。

第二十条开发企业必须取得资质证书,其资质等级按国家和自治区制定的开发企业资质等级管理规定评定。并按企业资质等级承担相应的或低于本等级的开发项目建设。无资质证书的开发企业和其他单位及个人不得进行房地产开发经营活动。

开发企业在申办房地产开发项目建设手续、工商年检、房屋产权登记时应当缴验资质证书。

第二十一条开发企业资质等级审批按下列规定办理:

(一)二级以上(含二级)开发企业由市房产行政主管部门初审,报上级建设行政主管部门审定。

(二)三级以下(含三级)开发企业由市房严行政主管部门审定。

开发企业的资质等级由市房产行政主管部门进行年审。对年审不合格企业或者没立一年后仍未取得房地产开发项目的开发企业,原审定机关可以降低其资质等级或者吊销其资质等级证书。

第二十二条开发企业的合法权益受法律保护。无法律、法规依据仟何单他和个人不得向开发企业收费,也不得无偿占用或者强迫压价购买商品房。

 

第五章房地产开发

第一节开发项目

第二十三条房地产开发项目应当由房产行政主管部门通过招标、协议的方式确定开发者。

第二十四条开发企业在取得房地产开发项目后,由房产行政主管部门核发《房地产开发项目批准书》。《房地产开发项目批准书》应当载明以下内容:

(一)项目性质、计划批准文号、开发规模及开发期限;

(二)城市规划部门批准的规划控制指标要求及详细设计方案;

(三)政府提供的优惠条件;

(四)基础设施和配套设施的建设责任和建设要求;

(五)项目拆迁补偿安置要求;

(六)物业管理方式。

无《房地产开发项目批准书》不得核发《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》。

第二十五条开发企业取得《房地产开发项目批准书》,同时领取《房地产开发项目手册》,每半年或按项目实施阶段将《房地产开发项目手册》送开发主管部门验核。

第二十六条房地产开发项目建设应当选择符合资质等级的勘察、设计、施工单位,并按有关规定签订书面合同。

第二十七条机关、团体、企事业等单位依法取得国有土地使用权的,可以依照有关法律、法规的规定,以作价入股的方式合资、合作开发房地产,双方必须到房产、土地和城市规划部门办理有关手续。

第二节开发项目建设

第二十八条房地产开发项目应当按照城市规划部门批准的规划要求和设计方案进行建设。确需调整规划控制指标和设计方案的,必须报原批准单位审批。任何单位和个人不得擅自更改。

第二十九条房地产开发企业应当按《房地产开发项目批准书》约定的工期、进度开发建设。项目占地范围内的基础设施、配套设施工程必须按责任要求如期交付使用。经营.性的配套设施可以有偿、转让,非经营性的配套设施,其投资可计入商品房成本。

第三十条分期开发建设的项目,分期投资额应当与项目规模及控制总额相适应,开发项目的启动资金不得低于工程总造价的30%。

第三十一条房地产开发项目的工程建设必须符合国家有关勘察、设计、施工的技术标准、安全标准、规范要求及质量验收标准。

房地产开发项目的工程质量由开发企业负责;开发企业与勘察、设计、施工单位的质量责任关系,按照有关法律、法规的规定执行。

第三十二条房地产开发项目竣工后,开发企业应当向房产行政主管部门提出综合验收申请,房产行政主管部门在接到申请30日内,组织建设、城市规划、土地、建工、环保等部门对项目进行综合验收。验收不合格的,限期整改,达到验收标准。

综合验收包括下列内容:

(一)规划要求落实情况;

(二)建设用地审批文件执行情况;

(三)基础设施和配套设施建设情况

(四)单位工程验收质量等级证书;

(五)拆迁补偿安置方案落实情况;

(六)商品房预售许可证;

(七)物业管理落实情况;

(八)开发建设档案资料;

(九)其他验收内容。

分期建设的项目按分期计划验收。

第三节开发经营

第三十三条房地产开发项目转让,项目受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后30日内,持转让合同到房产行政主管部门办理项目开发人变更手续。

受让人继续进行房地产开发经营的,应当具备从事房地产开发经营的资格;无能力开发的应吊销其资质证书。

原商品房屋预售合同由项目受让人继续履行的,项目转让人、项目受让人、商品房屋预购人三方应当签订补充合同,并办理变更手续。

第三十四条房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证、房地产开发项目批准书;

(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第三十五条房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提供下列文件:

(一)本办法第三十四条第(一)至第(三)项规定的证明材料;

(二)营业执照和资质等级证书;

(三)工程施工台同;

(四)预售商品房分层平面图;

(五)商品房预售方案。

第三十六条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。

第三十七条 开发企业应当在房地产开发项目竣工后90日内,到房产行政主管部门办理房屋产权登记。

第三十八条开发企业预售或销售商品房屋,应当按照《呼和浩特市房地产交易市场管理条例》规定进入房地产交易市场交易,其成交价格必须向房地产交易市场管理部门如实申报,不得瞒报或作不实的申报。

第三十九条商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。

第四十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

 

第六章法律责任

第四十一条违反本办法第十一条、第十四条规定,由市人民政府土地管理部门处罚。

(一)在集体所有土地上进行房地产开发的,没收违法所得,并按照有关规定处以罚款。

(二)超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是法律另有规定的除外。

第四十二条对下列行为,由房产行政主管部门予以处罚:

(一)违反本办法第九条规定,开发未经确定的房地产开发项目的,责令停止房地产开发。

(二)违反本办法第十六条第一款规定,非房地产开发企业从事房地产开发活动的,责令停止房地产开发,并处以开发项目投资额5%的罚款,最多不超过15000元。

(三)违反本办法第十八条第(二)、(三)项规定,对开发企业虚假出资或注册后抽逃转移资金的,处以虚报或抽逃转移资金8—10%的罚款,最多不超过15000元。对专职技术人员和专职会计人员数量不足或者虚假挂职的,处以1000元的罚款,并责令限期改正。

(四)违反本办法第二十条规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

(五)违反本办法第二十四条第一款规定,开发企业未取得《房地产开发项目批准书》,进行房地产开发的,责令停止开发,并处以项目投资额5%的罚款,最多不超过15000元。

(六)违反本办法第二十五条规定,开发企业不按规定交验《房地产开发项目手册》的,责令限期改正,并处以1000元的罚款。

(七)违反本办法第二十九条规定,将开发项目内经营性配套设施投资计入商品房成本的,责令限期改正,可以并处违法所得5%的罚款,最多不超过15000元。

(八)违反第三十二条规定,将未经验收的房屋交付使用的,责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由房产行政主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处以10万元以上30万元以下的罚款。

经验收不合格的房屋交付使用的,责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当承担赔偿责任。

(九)违反本办法第三十三条规定,开发企业将开发项目转让给其他开发企业,未

办理开发人变更手续的,责令补办手续,并对转让人和受让人分别处以5000元的罚款;不签订商品房预售补充合同并办理有关变更手续的,责令限期补办,并对项目转让人处以5000元的罚款。

(十)违反本办法第三十六条规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

(十一)违反本办法第三十七条规定,不按规定办理房屋产权登记的,予以警告,限期办理,可以并处开发项目投资总额的0.5%的罚款,最多不超过15000元。

(十二)违反本办法第三十八条规定,预售或销售商品房不如实申报成交价格的,按房地产交易有关规定处罚。

第四十三条违反本办法第二十八条规定,擅自更改城市规划部门批准的规划设计要求进行开发项目建设的,由城市规划行政主管部门依据法律、法规予以处罚。

第四十四条违反本办法第二十二条规定,向开发企业非法收费、无偿占用或者强迫压价购买开发企业的商品房的,房产行政主管部门会同物价部门予以纠正;情节严重的,由所在单位或上级机关给予直接责任人行政处分。

第四十五条违反本办法第二十四条第二款规定,无《房地产开发项目批准书》向房地产开发企业发放《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》的,除责令收回批准文件外,由所在单位或上级机关给予直接责任人行政处分。

第四十六条房产行政主管部门及其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条当事人对行政处罚决定不服的,可以申请复议,也可以向人民法院起诉。

逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

 

第七章附 则

第四十八条旗、县房地产开发经营管理,参照本办法。

第四十九条涉外房地产开发经营管理依照法律、法规的其他规定办理。

第五十条本办法具体应用问题由呼和浩特市房产管理局负责解释。

第五十一条本办法自发布之日起施行。